L’accord de servitude de conservation sur un terrain de golf en Floride est sur le point d’être conclu
Après des mois de négociations, une fiducie foncière indépendante est sur le point de conclure un accord pour faire respecter une servitude de conservation sur un terrain de golf très apprécié à Naples.
La servitude est conçue pour protéger le terrain de golf de l’ancien Naples Beach Hotel contre le développement commercial à « perpétuité », ou pour toujours. Du moins, une partie de celle-ci.
Un accord entre le North American Land Trust et le groupe Athens pourrait être soumis au conseil municipal pour un vote final le 13 décembre.
« Nous attendons avec impatience la conclusion de la servitude », a déclaré le maire de Naples, Teresa Heitmann, après avoir obtenu une mise à jour des négociations lors d’une réunion du conseil municipal lundi.
Ses collègues conseillers ont approuvé.
« Pour ma part, je suis prêt à voir un document que je peux examiner, sur lequel je peux poser des questions et, je l’espère, approuver le plus rapidement possible », a déclaré le conseiller Ray Christman.
L’avantage d’avoir une tierce partie impliquée
Le groupe Athens a accepté la servitude dans le cadre de l’approbation par le conseil municipal de ses ambitieux plans de réaménagement de la propriété hôtelière de 125 acres en 2019.
Le conseil municipal de l’époque avait choisi de ne pas impliquer une tierce partie dans l’accord, bien que le promoteur semblait ouvert à l’idée.
Le conseil municipal actuel voit les choses différemment, considérant la participation de la fiducie foncière comme un moyen de donner plus de poids à son accord de servitude, qui n’a pas encore été mis en œuvre ou signé.
Alors que la ville aurait des pouvoirs d’exécution avec sa servitude, la fiducie ajouterait une couche supplémentaire, avec un suivi et des sanctions en cas de violation.
Début avril, la ville a chargé Ausley McMullen, un cabinet d’avocats basé à Tallahassee, de mener les négociations entre le groupe Athens et le North American Land Trust.
Le PDG du cabinet d’avocats a déclaré au conseil municipal que les discussions ont démarré lentement, car le groupe Athens s’est concentré sur la finalisation de l’achat de la propriété de l’hôtel emblématique, près du boulevard Gulf Shore à Naples. La vente a été conclue le 14 octobre.
La propriété a été vendue pour plus de 362 millions de dollars dans ce qu’un observateur de l’immobilier a décrit comme une « affaire monstrueuse ».
Les négociations entre The Athens Group et le trust se sont intensifiées au cours de l’été, la clôture de la vente semblant imminente – après un retard de plusieurs mois causé par un litige impliquant un voisin, qui prétend avoir le droit d’avoir plus de poids dans les plans de réaménagement.
« Les pourparlers se sont poursuivis sans interruption depuis que le North American Land Trust a été introduit dans le processus par la ville et son conseiller spécial », a déclaré Jay Newman, directeur des opérations du promoteur, dans un communiqué.
La contestation juridique n’est pas encore tranchée
Alors que la contestation juridique est toujours en cours devant la Cour de circuit de Collier, le groupe Athens a qualifié le procès de frivole et a fait valoir qu’il devrait être rejeté.
Un accord de conservation avec la fiducie foncière est entièrement volontaire de la part du promoteur.
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Lors de la dernière mise à jour au Conseil municipal, Ken Hart, président et directeur général d’Ausley McMullen, a déclaré que le document juridique proposé en était à sa « quatrième ou cinquième version », avec la pleine participation et la coopération du trust et du promoteur.
« Nous sommes assez avancés « , a-t-il dit.
M. Hart a partagé certaines des préoccupations du groupe Athens concernant le libellé du document, notamment en ce qui concerne les sanctions en cas de violation des restrictions de la servitude.
Les préoccupations du promoteur ont été exposées plus en détail lors d’une précédente mise à jour au Conseil municipal il y a quelques semaines.
Le groupe Athens a fait valoir que les violations futures peuvent être hors de son contrôle, comme dans le cas d’une condamnation par une agence gouvernementale ou d’une autre action en justice, a expliqué George Asimos, l’avocat du trust.
Si la servitude devait être annulée par une action en justice, la fiducie foncière veut recevoir tous les avantages économiques dérivés de l’annulation – pour les consacrer à d’autres projets de conservation. Le langage est standard et intentionnel dans tous les accords de la fiducie, conçu pour dissuader la conversion future des terres protégées pour le développement, en assurant qu’il n’y a pas d’aubaine pour les propriétaires actuels ou futurs, a déclaré Asimos.
Un tel langage protecteur est particulièrement important dans ce cas, dans un endroit aussi désirable que Naples, a-t-il dit.
« Je vois cela un peu comme Central Park à New York », a déclaré M. Asimos. « Si vous étiez en mesure de le développer dans 20, 30, 50 ans, il aurait une très, très grande valeur. Cela augmente l’incitation de quiconque à tenter de le miner, ou de le modifier. »
Il a ajouté qu’il ne pensait en aucun cas que The Athens Group chercherait à saper l’accord, mais qu’il y a toujours un souci lorsqu’il s’agit de propriété future ou de défis juridiques.
Le groupe Athènes a également soulevé des inquiétudes quant à ses obligations financières envers le trust si des violations sont découvertes ou suspectées, a déclaré M. Asimos.
Il est rare que les propriétaires qui concluent des accords avec le trust violent leurs restrictions de développement, a-t-il ajouté, mais les changements de propriétaires sont toujours source d’inquiétude.
La North American Land Trust n’est pas étrangère aux servitudes de conservation
Le North American Land Trust détient plus de 550 servitudes de conservation dans 23 États, dont la Floride, protégeant plus de 133 000 acres de terres privées.
Dans le cas du terrain de golf de Naples, la fiducie ne détiendrait pas la servitude, mais aiderait la ville à la gérer, en vérifiant la conformité de la propriété au moins une fois par an.
Bien qu’il y ait eu des questions et des différends sur la proportion des 104 acres d’espace ouvert ou vert qui doit être ou sera préservée sur la propriété, ou sur la façon dont le terrain de golf pourrait être modifié à l’avenir, la fiducie ne s’est pas occupée de ces questions.
« Nous pensons que les restrictions d’utilisation relèvent de votre compétence », a déclaré M. Hart au conseil municipal.
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Lorsqu’il a reçu ses autorisations de développement, The Athens Group a accepté de signer la servitude avant que la ville ne délivre un certificat d’occupation pour la première structure « principale » de son projet de réaménagement, très probablement le premier immeuble en copropriété.
Dans une déclaration, Newman a souligné que l’accord secondaire qu’il négocie avec le trust n’est pas nécessaire pour poursuivre ses plans de réaménagement, mais reflète son désir d’être un bon partenaire de la ville.
« L’octroi de cette servitude de conservation n’est pas exigé par nos droits et est strictement volontaire de notre part afin de promouvoir une relation de travail mutuellement bénéfique avec la ville et de fournir des garanties supplémentaires à la communauté que nos espaces récréatifs et ouverts resteront tels quels « , a-t-il déclaré.
Les plans d’un promoteur comprennent un centre de villégiature cinq étoiles avec des condominiums « de première classe ».
Le promoteur prévoit de raser l’hôtel de la plage et de construire un complexe cinq étoiles de 216 chambres avec des condos résidentiels « de première classe » des deux côtés du boulevard Gulf Shore Nord. Les plans prévoient jusqu’à 185 logements.
Le groupe Athens a conclu un accord avec Four Seasons pour exploiter le complexe, plus petit mais plus haut de gamme, qui remplacera l’hôtel historique du front de mer, ouvert en 1946, au 851 Gulf Shore Blvd. N.
La servitude est devenue un sujet brûlant au début de l’année lorsque l’Athens Group a commencé à faire part publiquement de la possibilité de réduire le parcours de golf de 18 trous à 10 trous et de créer de nouvelles activités de loisirs sur l’espace vert ouvert, y compris une école de golf.
Après avoir entendu une telle opposition à ces changements potentiels de la part de la communauté, le promoteur les a déposés, sans plan pour modifier le parcours de golf de championnat à l’heure actuelle.
Le conseil municipal a reconnu que les négociations ont pris plus de temps que prévu, mais il a souligné l’importance de conclure un bon accord avec le trust, plutôt que d’essayer de le précipiter.
Lors des discussions du conseil, le vice-maire Terry Hutchison a déclaré : « Je veux juste m’assurer que nous faisons ce qui est bon pour l’avenir. »
Quant à l’accord lui-même, il a déclaré : « Bien sûr, il est seulement aussi bon que ce qu’il contient. Donc les détails comptent vraiment. »